Provvigioni e conformità urbanistica: come ottenerle subito

Anche tu fatichi ad ottenere il pagamento della provvigione perché passa molto tempo tra l’accettazione della proposta ed il rogito? Sai che spesso il motivo è la mancata conformità urbanistica dell’immobile che stai vendendo?

Stai per scoprire come ottenere il pagamento della provvigione anticipato!

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Molti mi scrivono preoccuparti perché vorrebbero effettuare una compravendita no stress ma non hanno le idee chiare su come fare.

Se questo è anche il tuo caso, allora continua a leggere.

Tra poco anche tu scoprirai come ottenere la tua provvigione senza stressarti (e senza fare quegli errori più comuni che potrebbero lasciarti deluso e amareggiato).

Iniziamo subito!

Nel mio lavoro mi sono imbattuta spesso in clienti ed amici che hanno acquistato casa. Spesso però l’hanno fatto senza consultare prima un tecnico che ne verificasse la conformità urbanistica nonostante le mie ripetute preghiere. A volte la compravendita è andata liscia e nei tempi prestabiliti, altre volte però è stata troppo frettolosa!

Facendo le dovute verifiche per poter ristrutturare l’immobile, ci siamo scontrati con la dura realtà: l’appartamento non era conforme alle pratiche edilizie ed alle licenze presentate, nonostante la planimetria catastale sembrasse corretta e corrispondesse alla disposizione interna dell’appartamento. Avevamo scoperto che la planimetria era stata depositata, non si sa bene come, senza una reale pratica edilizia che le desse legittimità, quindi avendola presa per buona non avevano fatto ulteriori accertamenti, trovandosi poi con delle incongruenze da dover sanare a loro spese. 

Spesso però i neo proprietari che hanno appena acquistato casa non ci stanno ad accollarsi tutte le spese e perciò la responsabilità della mancata conformità dell’immobile venduto la fanno ricadere sul venditore. E se c’è di mezzo un’agenzia immobiliare che ha taciuto informazioni di cui era a conoscenza, la responsabilità potrebbe anche cadere su di essa! E non devono essere difformità di chissà quale entità, basta anche una finestra realizzata in maniera difforme per qualche decina di centimetri! Per di più, c’è anche il rischio che l’atto venga annullato…

Ne vale la pena?

Quindi mi sono chiesta: come far capire anche agli agenti immobiliari che spesso fare gli accertamenti preventivi della conformità urbanistica, ancora prima di avere un’offerta da presentare al proprio cliente, potrebbe giovare alla loro reputazione come agenzia, e portare anche ad una compravendita sicura e svolta nel minor tempo possibile?

Sicuramente già saprete che dal primo luglio 2010 non è più possibile comprare o vendere immobili la cui planimetria o dati catastali non siano conformi allo stato di fatto. È il proprietario dell’immobile che deve garantire la corrispondenza tra i documenti e lo stato di fatto dell’immobile che si sta compravendendo.

La Cassazione infatti ha stabilito che il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente solo se conosce l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della casa venduta e non ne informa l’acquirente. Questa responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione. Nella stessa sentenza la Cassazione però precisa che la verifica da parte del mediatore deve essere eseguita solo se espressamente richiesta dal cliente e quindi che il mediatore non è tenuto alla verifica dei documenti urbanistici se non espressamente richiesto.

Per altro le verifiche non possono essere fatte direttamente dal mediatore immobiliare, ma da un tecnico incaricato con le dovute competenze. 

Ma cosa significa verificare la conformità urbanistica di un immobile?

Sicuramente non sarà il primo pensiero del proprietario quello di accertare la conformità dell’immobile in vendita, in quanto la vedrà solo come una perdita di soldi. Mentre chi compra avrà tutto l’interesse ad acquistare un immobile regolarmente edificato ed accatastato. Quindi la richiesta della verifica avverrà solo a proposta accettata, il che significherà per chi sta a Roma un’attesa di almeno altri 3 mesi prima della firma del compromesso.

A Roma un accesso agli atti all’Archivio progetti avviene non prima dei 2 mesi!

E la richiesta di accesso agli atti per la conformità urbanistica è solo l’ultimo step di un percorso articolato…

Prima di tutto andranno verificati i dati riportati sui documenti catastali, visura e planimetria, che devono essere assolutamente gli stessi riportati sul titolo di provenienza e la planimetria deve rispecchiare lo stato dei luoghi, ovvero l’immobile così come è realmente distribuito. E se non ci fosse corrispondenza? 

La mancanza di conformità edilizia e urbanistica può portare conseguenze anche pesanti: 

• La richiesta di risarcimento danni

• La risoluzione del contratto con risarcimento danni

• La dichiarazione di nullità con richiesta di danno

La parte venditrice deve accollarsi tutte le spese per l’aggiornamento dei documenti. Per l’aggiornamento dei dati o della planimetria sarà necessario presentare, a seconda dei casi, una voltura od un Docfa, a volte preceduto da una pratica edilizia che sani la mancata corrispondenza tra planimetria e stato di fatto. 

Qualora non ci fossero neanche le corrispondenze tra i dati catastali e l’atto di provenienza dell’immobile, allora sarà necessario che il venditore faccia riscrivere il proprio atto prima di vendere. Il che significa altro tempo perso…

Ma la planimetria catastale non è un documento probatorio quindi come si verifica la conformità urbanistica dell’immobile, cioè che l’immobile sia stato effettivamente realizzato così come era stato progettato inizialmente? 

Per verificare lo stato iniziale in cui doveva essere l’immobile, e poi successivamente accertare se ci siano state delle modifiche nella distribuzione interna, è necessario fare un accesso agli atti all’Archivio progetti del comune di Roma e reperire il progetto originario. 

A Roma l’obbligo di depositare il progetto edilizio esiste da quando esistono i regolamenti edilizi cioè a partire dal 1912. Nel 1939 il catasto fu completamente rinnovato e gli immobili esistenti tutti riaccatastati mediante una planimetria che veniva redatta da un tecnico nominato dal proprietario e depositata presso l’ufficio tecnico erariale; successivamente un tecnico dell’ufficio erariale eseguiva il sopralluogo per attestare che la planimetria rispondesse al vero.

È per questo che per gli immobili che sono stati accatastati dal 1939 al 1942, le planimetrie catastali hanno una valenza probatoria qualora il progetto originario non sia disponibile. Dal 1942 invece con una legge urbanistica è stato reso obbligatorio la presentazione delle concessioni edilizie per poter edificare all’interno dei comuni che prevedevano un piano regolatore.

Pertanto tutti gli immobili edificati a Roma successivamente a quella data devono essere dotati di un progetto originario.

Questo vi farà capire come la dicitura “ante 67” così usata dai notai lascia un po’ il tempo che trova.

Inoltre c’è da fare i conti con tutta una serie di altre pratiche edilizie come i condoni, le agibilità, DIA, SCIA, CILA….

Ora che sai tutto questo, sei ancora certo di voler attendere la proposta dell’acquirente prima di iniziare ad effettuare le ricerche necessarie?

Muoverti velocemente sarà un vantaggio!!

Fare una verifica preliminare sarà un  investimento per l’agenzia ed il cliente in termini di tempistiche del rogito.

I tempi si accorceranno notevolmente se, al momento della proposta, il venditore avrà già in suo possesso tutta la documentazione pronta per poter essere inviata al notaio.

D’altra parte, di questi tempi, al compratore si richiede di venire a fare un’offerta già con una previsione di mutuo rilasciata dalla banca a tutela del venditore, per non perdere tempo ed ulteriori possibili proposte, quindi perchè non concedere la stessa attenzione all’acquirente?

NovaHouse ti aiuta a verificare subito la documentazione in tuo possesso e la legittimità dell’immobile

E se non hai alcun documento in tuo possesso, ti aiuta a reperirli.

In più fornisce la Certificazione Energetica per poter sponsorizzare senza irregolarità l’immobile sui siti di compravendita, verifica la presenza dell’Agibilità dell’immobile e redige una relazione tecnica da consegnare al notaio per l’atto di rogito.

Mi chiamo Carla bozzetti, sono un architetto con esperienza di oltre 10 anni in ristrutturazioni e pratiche edilizie, nonchè la fondatrice di NovaHouse e rappresento la parte tecnica di questo particolare studio di architettura che affianca le agenzie immobiliari nelle compravendite e nella valorizzazione degli immobili a 360°. Ad affiancarmi in questa missione c’è Ludovica Lanci, l’home stager ufficiale di NovaHouse.

Adesso la palla è nelle tue mani. Se sei seriamente intenzionato ad ottenere subito le tue provvigioni, quello che devi fare è cliccare qui sotto e accedere SUBITO ad una consulenza gratuita per la conformità urbanistica dei tuoi immobili.

Prima di tutto, riceverai una chiamata di 30 minuti con me in cui ti farò alcune domande per assicurarmi che check up casa sia esattamente ciò di cui hai bisogno e quali sono i documenti che devi reperire.

Ci tengo affinché i miei clienti siano sempre soddisfatti del loro investimento, e per questo motivo la prima consulenza sarà assolutamente gratuita. Quindi non dovrai sostenere alcun costo, né prendere impegni di nessun tipo con noi.

Se valutiamo insieme che check up casa è esattamente ciò di cui hai bisogno, allora riceverai:

1. un preventivo che riguardi la verifica della documentazione in tuo possesso, il rilievo, e la ricerca degli altri documenti di cui hai bisogno

2. una planimetria arredata che corrisponde allo stato di fatto e che potrai utilizzare nei tuoi annunci immobiliari

3. a certificazione energetica (APE)

4. una relazione tecnica di compravendita (qualora in possesso di TUTTA la documentazione dell’immobile)

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